随着人民生活水平的提高，威海市住宅小区居民车辆购买量剧增，开发商根据《威海市城乡规划技术管理规定（土地使用、建筑管理）》规定配套建设地下车库，满足车辆停放车位需求。为保证地下车库的安全使用，地下车库配备了大量消防设施、给排水设施、排风排烟设施等。物业公司对地下车库提供日常保洁、巡检维护、安防巡逻、消防安全检查服务，所需人工及日常维护费、照明等能源费由物业公司承担，但物业公司仅对使用的车位每月可收取30元/个的停车服务费，满足日常运营支出已相当困难，特别是2018年新出台的《山东省物业服务收费管理办法》规定对空置车位不收停车服务费之后，物业服务企业日常维护费用也难以保障。随着维修质保过期，地下车库设施设备出现大量需要维修事项，包括消防系统、排风排烟系统、地面、采光井及上人口等部位维修。根据威政发[2010]21号《威海市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅小区非经营性车场车库属于专项维修资金规定的共用设施设备范围，但在申请专项维修资金时，均未获得批准。
目前住宅小区的地下车库车位无法进行独立产权登记，也为非经营性车库，开发商只能按房屋附属物进行处置（使用权期限同房产期限），但在专项维修资金征收时，储藏室作为附属物列入征缴范围，但对地下车位专项维修资金的征缴与使用的规定目前处于政策空白状态。经调研，目前许多省份地市在探索地下车位专项维修资金的缴纳与管理办法。为保证保修期后地下车库设施设备的正常运行，请政府部门尽快出台地下车库维修管理办法。
解决建议：
一、车库专项维修资金是针对车库保修期后公共部位维修的，鉴于目前地下车库车位不能办理独立产权，业主购买了地下车位，就是拥有车位实际使用权的权属人，应该由购买车位业主缴纳车位专项维修资金。
二、车位专项维修的征收标准参照房屋专项维修资金的交纳标准，确定按面积或按车位数量收缴。
三、专项维修资金的使用执行住宅专项维修资金的使用管理办法。
（威海市环翠区环翠楼街道商圈党委书记 王 燕）
答复内容：
王燕代表：
您提出的《关于住宅小区地下车库专项维修资金的建议》已收悉，现就有关情况答复如下：
住宅小区地下车库专项维修资金方面，我局非常重视，一方面安排精干力量对我市小区地下车位管理使用情况进行调研，另一方面广泛了解其他地市的先进经验和做法。的确，小区地下车位的维护管理，是个普遍性的难题，在专项维修资金的收取和使用上，业主、物业企业、开发企业，甚至政府部门，都存在不同的理解，难以达成一致。
一、地下车位性质的独特性
目前，地下车位多系人防工程，真正规划为车库的极少。因是人防工程，根据法律规定，所有权不能转让，一般是根据《中华人民共和国人防法》“谁投资谁受益”的原则，由开发企业使用和管理。最普遍的做法就是做地下车位，由开发企业以长期租赁的形式将使用权转让给业主，即通常意义上的“买卖车位”。
二、地下车位行政管理上的盲点
因人防工程从法律上说，属国家所有，不进行所有权转让，不进行不动产登记，因此，住建部门对地下车位的职责，仅限于物业管理方面的监管，在不动产交易管理方面，地下车位的划分、租赁、使用人等信息，依法并不需要在住建部门备案。而且，因为不需要备案，地下车位的划分和租赁，在某种程度上存在变动性。因此，在现行法律框架下，收取地下车位专项维修资金，首先得具备相对稳定的车位划分、租赁、使用人等基础备案信息，而这在部门职能上，目前还是法律盲点问题。
三、地下车位维修资金法律上的空白
《山东省住宅专项维修资金管理办法》第四十七条规定：在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金制度。
《威海市住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：首期住宅专项维修资金交存标准为，七层（含七层）以下的单幢物业（含单独依法登记权属的专用车库和共用车库内的车位）每平方米建筑面积70元。
可见，现行的法律规定，只将单独依法登记权属的专用车库和共用车库内的车位，纳入了住宅专项维修资金的归集范围，如上所述的，也是占绝大多数的人防工程性质的地下车位，在维修资金问题上尚处于空白。经了解，有一部分长期租赁地下车位的业主对交存专项维修资金持肯定态度，但也有相当一部分业主存有抵触心理。如您所建议的，如果想从根本上解决地下车位的维护使用管理问题，需要从立法上解决。
四、关于地下车位维护问题的工作措施
《威海市区住宅专项维修资金管理办法》将于2023年12月31日到期。在该办法到期前，只要业主、业主委员会、物业企业、开发企业等共同努力，地下车位维护管理也一定能找到合适的途径和方法。作为物业主管部门，我局将从以下几方面，积极推进地下车位的维护管理工作：
（一）加强调研，为《威海市区住宅专项维修资金管理办法》修订，做好立法储备。
（二）会同各街道办事处，加强对业主委员会的引导，引导业主通过业主大会、业主管理规约等形式，共同协商解决车位维护管理问题。
（三）指导物业企业加强对地下车位的管理，科学维护地下车位的设施设备，延长设施设备使用寿命。在经业主大会同意的前提下，合理利用地下车位，并将公共收益用于地下车位设施设备维护改造。
（三）加强同人防部门的沟通，依法督促开发企业在“谁投资、谁受益、谁维护”的原则下，依法履行人防设施设备维护管理义务。
威海市住房和城乡建设局
2019年7月15日
