在环境秩序管理理念下，保安保洁13825404095物业保安、保洁、保绿服务的新方向。
2018-08-31 19:20
何为环境秩序管理?
对于这种物业管理内容扩大化的趋势，物业部门仅仅以提升人力物力投入水平的方法来解决管理过程中遇到的各种新问题，无异于通过海水来止渴。
因为扩大化的进程是不断前进的，单方面地扩大管理规模是一个无尽的过程，不了解问题的原委，一味地增加管理的“量”也很难从“质”上对位解决新出现的问题。
因此，如何推进物业环境的秩序建设，变单纯的物业管理为物业环境秩序管理，才是问题的解决之道。
环境秩序管理与以往物业管理模式的最大区别，就是变末端管理为全流程管理。
传统的物业管理思路是：脏了去扫，坏了去修，出了事故去解决。这种基于管理最底层环节“有事”为前提的管理方式，虽然在管理针对性上有着一定的优势，但随着现代物业工作需要更多地考虑到环保、安全、卫生、舒适、人性化等诉求。
物业与业主间越发微妙的人际关系，仅仅针对发生的问题进行处理，已不足以对物业环境的整体秩序产生良好效果，稍有处置不当或是受环境变化产生的不可控因素影响，物业的管理甚至有可能对环境秩序产生一定的反作用。
相反，环境秩序管理的思路在这方面就表现得更加灵活。环境秩序管理的思路核心是一种流程化的管理思路，其管理针对的并非是产生的问题，而是业主的需求和提升管理效果的需要，某种层面上其实就是物业管理中产生问题的本源。
所以环境秩序管理的流程会随着物业管理内外环境的变化而被优化，具体来说就是要求物业管理者在新环境中重新定义管理流程的资源分配、时间安排、流程质量与效率测评机制，最终实现因时因地优化流程的目的，避免了以往管理方式应对新环境反应速度不足的弊端。
显然，做好物业的环境秩序管理是新时代物业部门提升自身管理水平与管理艺术的一条可行之路，那么对于物业管理者来说，环境秩序管理除了上文提到的要了解业主和物业项目需求之外，还有什么核心的方法论呢？
环境秩序管理中的
“保安、保洁、保绿”
对于物业服务来说，服务内容一般可以分为三类：保安、保洁、保绿。这三项基本包含了物业服务的方方面面。
在环境秩序管理的思路中，保安、保洁、保绿的工作内容实际上并不是割裂的，而是一个你中有我、我中有你的相对整体。
因此要做好物业的环境秩序管理，在方法上要注意对三项工作的整体把控。对于这一点，我们可以通过以下某工业园区物业的管理案例来进行讨论。
案例背景
该工业园区位于我国北方，有一定的国企背景。在党的十八大做出了“大力推进生态文明建设，坚持节约优先，保护优先，着力推进绿色发展，循环发展”的政策指示后，园区物业进行了管理升级措施。
针对企业活动过程中的环境行为及可能产生的环境问题，运用环境秩序管理方法，将物业服务与企业经营的各方面联系在一起，重新设置了物业管理的各项制度，最终实现了园区风貌、企业经营、环境保护三方面的全面改善。
除雪工作中的环境秩序管理考量
园区位于我国北方，这意味着该园区物业需要在冬季面对较为繁重的积雪路冰清理工作。
由于天气变化无常，因此路面结冰是常见现象，这给除雪工作带来一定困难。为了快速完成除雪工作，以往园区选择使用融雪剂，以提高除雪质量和工作效率。
但是，使用融雪剂会对环境造成较大危害，园区甚至有过融雪剂污染直接影响到绿化带内植物的生长的教训。
这使保洁与保绿工作之间产生了不必要的矛盾，也与园区整体和谐的运营理念有所悖逆。
所以，园区物业仔细地考察了各类融雪剂的特性，以决定除雪工作的药剂使用策略。
他们发现，市面上通用的融雪剂分为三种类型：氯化物型融雪剂、非氯化物型融雪剂、混合型融雪剂。
其中氯化物型融雪剂主要成分是氯化钠（NaCl），还包括氯化钙(CaCl2)、氯化镁（MgCl2）等.
其极限冰点一般在-60℃—-20℃，融雪速度是非氯化物型融雪剂的2—3倍，价格低廉、应用广泛、见效明显，社会应用占比90%。
但其对道路危害较为严重，因为氯盐中的钠离子将促进混凝土中的碱骨料反应，使混凝土膨胀开裂，也会与沥青产生化学反应，大幅折减沥青材料和沙石料的握裹能力，造成沥青表面脱离。
一般使用这类融雪剂的道路，寿命将缩短1/2，而且氯化物型融雪剂中含有Na+、K+、Cl-等离子会使植物细胞内某种粒子浓度增高，破坏植物细胞粒子平衡，产生单盐毒害，当浓度大于0.2%的盐水浸入绿地，植物会因生理性缺水导致叶黄、枯枝甚至死亡。
另外，这类融雪剂还会污染土壤和水资源，对人、动物、车辆、各种建筑都有不同程度的危害。
非氯化物型融雪剂，价格是氯化物型融雪剂的25倍左右，极限冰点一般在-10℃，虽然环保效果好，但并不适合园区所处的自然条件。
最后一种混合型融雪剂是以氯盐为主料，再加入阻锈剂（或缓蚀剂），这类融雪剂对建筑腐蚀性较小，对植物危害有限，极限冰点也可调控，可以说最适合园区清雪除冰工作的工况。
但不足的是这类融雪剂价格更加昂贵，大规模使用对园区物业的预算负担较大。
有条件的物业
可以以机械替代化学除雪剂
提高除雪效率
图为小型扬雪机
鉴于上述调研结果，在经过物业清洁公司内部讨论和园区管理大会决定后，园区物业严格限定了各类融雪剂的使用，并提出了精细化的要求，即：原则上禁止各单位使用融雪剂。
必要时公司使用混合型融雪剂，主管部门保证统一使用和收集。若有结冰较厚的情况，由负责除雪区域的单位提出申请，报公司主管部门处长批准后，由主管部门组织统一抛洒，然后由申请单位完成除雪并堆放于路边，夹杂融雪剂的冰雪严禁堆放在绿地中，必须由主管部门统一收集。
经实践，这套办法获得了良好的效果。据园区管理协会统计，园区内道路两旁树木、草坪成活率提升到95%以上，道路寿命提高50%，初步估算，仅此两项每年可为园区节省资金10万元，延伸的环保效果更是无法用资金来衡量。
绿化工作中的环境秩序管理考量
除了需在保洁工作中兼顾绿化效果与物业管理的经济效益，贯彻环境秩序的统筹性，园区在绿化工作中思路转变也很值得总结。
园区绿化效果不仅体现了一个单位环境的优美程度，更是在物业层面上响应国家建设美丽中国号召的一种有益实践。因此园区也加大了对物业绿化工作的投入。
一般来讲，绿化工作大致包括树木病虫害防治与绿地养护施肥两大类。园区物业在以往的管理经验中发现，病虫害防治工作可能会对园区的安全环境带来不稳定因素。
目前的虫害防治不可避免地会使用到传统化学防治手段，除了对环境造成严重污染外，化学农药使用不当还可能对人身安全产生威胁。
比如应用最为广泛的农药乐果，其含有甲基硫代物，对人畜有中等毒性，人类皮肤接触后会造成过敏红肿，少量误食会造成呕吐腹泻，过量误食便会危及生命。
所以园区物业在药品的储藏和运输使用上采取了谨慎的态度，在农药喷洒时也限制人员出入喷洒区域，并且工作中尽量不使用化学农药，转而引入创新的工作方法，引入生物防治手段，在树林中设置诱捕器解决虫害问题。
诱捕器对人和环境都没有环境污染的影响，并且可以减少环境对农药的依赖性。根据园区内树林的分布情况，共计安放了32个生物诱捕器，预计捕捉害虫900只，每年减少打药100吨，降低了人畜接触化学农药的机会，间接提升了园区内物业环境的安全性。
安装捕虫器
可以减少物业环境对化学农药的依赖
除虫农药喷洒工作进行时
要注意限制人员流动
在绿化施肥的工作中，绿化施肥所用的肥料分无机化肥和有机化肥，社会上使用最多的无机化肥包括二氨和尿素，主要成分包括氮（N）、磷（P），这类化肥短期对草地、树木的助长效果明显，但长期使用会造成土壤板结，影响土壤里微生物繁殖，反而需要更多的预算进行环境整治。
而有机化肥是经过处理的动物粪便，虽然助长绿地、树木的效果缓慢，但是肥效长，而且长期使用可增加土壤的有机质，改善土壤的理化性质和生物活性，改善生态环境。
因此，园区物业重新规定了绿化肥料的使用方法：一是在绿地施肥时必须使用有机化肥（干鸡粪）。二是实施树叶堆肥再利用。
将绿地养护过程中产生的落叶、草屑等废弃物添加一定比例的水、草木灰、磷酸钙混合，通过生物发酵、降解的方法生成有机肥，产生的绿化肥料可供绿化养护所用，补充土壤有机质。
这样做的另一大好处就是减少了绿化垃圾的运输和处理费用，减轻了清洁工作的压力，并实现了清洁后垃圾的无害化处理效果。据园区统计，堆肥的方法每年为园区产出近2吨的再生肥料，仅肥料支出一项每年可为园区节省支出约3000元。
垃圾处理工作中的环境秩序管理考量
说到减少垃圾产出量，各种垃圾的处理工作可以说是物业清洁的一大难点。大部分物业项目日常生产中会产生大量的垃圾。
该园区原先的垃圾收集方式是将生活垃圾和工业垃圾混合式收集堆放，但这种传统的方式存在弊端。
一是生活垃圾堆放过程造成蚊蝇孳生、污水四溢、臭气熏天，严重影响环境卫生，同时堆放的生活垃圾为流浪动物提供食物，造成流浪动物肆意繁殖，传播疾病、影响环境。
二是企业垃圾中包含大量危害环境的物质，比如：塑料、油漆、化学药剂等，这些垃圾混合生活垃圾送到城市垃圾填埋点填埋是危险的行为，这将对土壤和地下水造成不同程度的污染。
此外，大部分垃圾具有可燃性，在夏季高温环境下容易使垃圾过热从而产生自燃，形成消防安全隐患。
国外的经验证明
垃圾分类在环境秩序管理中有重要的意义
鉴于此，园区对垃圾分类做出严格要求：单位必须执行公司垃圾分类收集制度，即生活垃圾投放在蓝色垃圾车内，保洁人员待收集满后封口，由公司统一组织上门收集、处理。
工业垃圾投放在灰色的垃圾车内，用灰色袋收集工业垃圾，体积小的工业垃圾需要袋装化或捆装打包放于工业垃圾存放车内，由物业公司统一收集并运送到合作的专业垃圾分拣中心进行分拣，对于体积超出存放车容积的大型垃圾，安排专车送至垃圾分拣中心。
危险废物必须按照类别集中贮存在规范指定场所，并按规定建立台账，并且按照《危险废物管理收集贮存及转移处置管理规定》程序严格进行管理。
建筑垃圾不允许在园区内存放，必须在工程建设中随产随清。绿化垃圾必须袋装化或捆装打包投送垃圾分拣中心。
通过从源头上梳理各类垃圾处理流程，园区物业逐步形成五类垃圾处理流程，即生活垃圾处理、工业垃圾处理、绿化垃圾处理、危险废物垃圾处理、建筑垃圾处理。
公司通过实施垃圾分类管理，工业垃圾分拣的金属类、包装箱、纸壳类等可回收垃圾量增加1倍，排放量下降30%，既提高垃圾资源利用水平，又可减少垃圾处置量，经济价值可观。
通过实施垃圾分类处理，避免了危险废物等大量危害环境的垃圾对土壤和地下水造成不同程度的污染。
案例总结
从上述案例中的园区管理经验看，物业在处理环境秩序管理中的保安、保洁、保绿三大工作时，无论是对垃圾的分类流程处理、生态化的虫害防治手段选择还是重视肥料效果的环境友好性，每个单项工作的指导准则都不仅是基于自身问题和效率考虑而形成的，而是综合其他工作的需求和最终呈现给业主的效果而形成的。
可以说，想要做好环境秩序管理，保安、保洁、保绿三大工作不是各自进行的，每个单项工作的设计和管理都需要其他工作部门的协同进行，改原来三大工作平行进行的“三段式”结构为三大工作相互扶持，统筹进行的“三角形”结构，这样才能实现物业服务能力的整体提升。环境秩序管理的精髓正在于此。
以环境秩序管理思路
适应城市化新风向
除了提升管理服务质量，环境秩序管理对于现代物业公司在城市管理末端的微生态建设中也具有一定的现实意义。
中国的城市化进程已经进入转型阶段，多元且精准的城市管理需求对于物业管理的要求也趋于精细化。在这方面，北京通州区的城市副中心建设就是最好的例子。
通州新城是距离北京中心城区最近的新城，也是长安街延线上唯一便于联系天津、河北两地的行政区，在北京最新的规划中，通州将成为京津冀城市圈发展桥头堡，集疏解中心区商务功能、提升消费功能、聚集文化功能为一体的重要空间载体。
2012年，通州确立了“北京副中心” 的定位，使区域价值得到重新定义，高端商务功能的发展成为副中心建设的重点。
通州核心区重点写字楼项目集中
物业服务面临的环境秩序因素十分复杂
除了商业圈的建设重点，通州区着还重于综合功能的规划。2017年底第一批市级机关搬迁工作将正式启动；2020年人民大学东校区将完成一期工程，规划学生规模达到2万至3万人；北京环球影城度假区项目也将于2020年建成营业，届时每年游客量预计可达到1000万人。
三项工程将显着提升通州的行政、教育和文娱等公共服务资源，对通州商务氛围和需求发展起到基石作用。
如此繁多的城市功能要和谐地集中于相对有限的土地之上，实现环境秩序的和谐，像以往那样“各家自扫门前雪”的物业管理模式显然是不行的，其可能的结果是物业间产生“问题共享，互不负责”的掣肘式矛盾，环境整体秩序的维系更是无从谈起。
只有通过环境秩序管理的流程化思路统筹发展，实现对内管理有效、对外效果友善的物业服务效果，才能达到各物业项目间的双赢或多边共赢，进而实现城市功能的友好共存。
结语
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环境秩序管理思路对于物业管理公司而言是应对现阶段快速变化物业环境，提升物业管理效果的一剂良药。
但古人云“良药苦口”，环境秩序管理的实现又谈何容易。实施环境秩序管理的前提是抛弃旧有的直线式管理思路，对于许多深入行业的物业管理者来说，这种推翻自我的过程无疑是痛苦的。
即使管理者有足够的勇气转变思路，但要实现保安、保洁、保绿的全面统筹规划，还需要从业者耐心的调研和精细化的考量，最终在平衡三方面得失后做出准确的决断，而这是非有智慧的思想和决断力所不可的。
所以，物业服务的环境秩序管理过程是物业人不断实践的过程，不是一朝一夕所能完成的，尽早准备胜于枯坐待毙。返回搜狐，查看更多
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