一、功能及要求：
一、服务项目
1、采购项目名称：物业公司保安保洁外包服务采购
2、项目概况：纳入采购范围的物业项目含唐桂家园安置小区、芙蓉生态新城三号安置小区三期、芙蓉生态新城二号安置小区（东宜新园）F地块、东合新苑安置小区共4个物业项目。其中：
唐桂家园位于长沙市芙蓉区塘桂路72号，家政服务13825404095总建筑面积约*****.10平方米，其中：住宅面积约*****平方米、商业面积约2400.32平方米，住宅总户数为422户、高层共3栋。
芙蓉生态新城三号安置小区三期位于长沙市芙蓉区人民东路与亚大路交界处东北角，总建筑面积******.68平方米，其中：住宅面积约*****.65平方米、商业面积约654.87平方米，住宅总户数为948户，高层共6栋。
芙蓉生态新城二号安置小区（东宜新园）F地块位于长沙市芙蓉区京珠西辅道与沙嘴子路交汇处，总建筑面积约*****.03平方米，住宅总户数132户，高层共1栋。
东合新苑位于长沙市芙蓉区东湖街道合平路与红园路交界处，总建筑面积约******.7平方米，其中:住宅面积约******.1平方米、商业面积约*****.6平方米，住宅总户数为1964户，共12栋。
3、采购范围：主要包含保安服务、保洁服务和绿化服务。
1）保安服务内容含消防安全管理、治安管理、秩序管理、交通安全管理、接待服务管理、突发事件预防及处置管理等；
2）保洁服务内容含管理区域内道路、地下车库、消防通道、公共走道、屋顶、沟渠井、公共卫生间及及其他公共区域的开荒、垃圾分类、日常保洁服务等。
3）绿化服务内容含管理区域内绿化修建造型、浇水施肥养护、病虫害防治、补栽补种、时花栽种、存活率保障等。
4、服务期限、预算
项目服务期限：唐桂家园安置小区、芙蓉生态新城三号安置小区三期、芙蓉生态新城二号安置小区（东宜新园）F地块3个物业项目服务周期为二年，从采购人移交服务日期开始计算（具体以采购人通知为准）；东合新苑安置小区服务期限为三年，从采购人移交服务日期开始计算（具体以采购人通知为准）。各项目分别签署合同，合同一年一签。唐桂家园安置小区年度预算为46.8万元/年，总预算93.6万元/二年；芙蓉生态新城三号安置小区三期年度预算为67.2万元/年，总预算134.4万元/二年；芙蓉生态新城二号安置小区（东宜新园）F地块年度预算为16.8万元/年，总预算33.6万元/二年；东合新苑安置小区年度预算为141.36万元/年，总预算424.08万元/三年；
二、相关标准：二、人员配备及任职要求
1、人员配备要求：
1）唐桂家园安置小区：保安主管1人，保安员5人。保洁主管1人，保洁员3人，共10人。
2）芙蓉生态新城三号安置小区三期：保安主管1人，保安员7人。保洁主管1人，保洁员6人，共15人。
3）芙蓉生态新城二号安置小区（东宜新园）F地块：保安员2人。保洁员2人，共4人。
4）东合新苑安置小区：保安主管1人，保安员14人。保洁主管1人，保洁员15人，绿化员2人，共33人。
2、任职要求：
1）保安主管：男性，55岁以内，初中及以上学历，1年以上同岗位工作经验，退伍军人优先，能熟练掌握物业秩序管理和消防管理，需提供无犯罪记录证明，持有（建）构筑物消防员证者优先；条件优秀者，经采购人同意可适当放宽。
2）保安员：60岁以内，初中及以上学历，退伍军人优先考虑；具有强烈的团队意识和高度的工作责任心；需提供无犯罪记录证明，持有保安员上岗证。条件优秀者，经采购人同意可适当放宽。
3）保洁主管：60岁以内，初中及以上学历，1年以上同行业同岗位工作经验；有较强的工作责任心，团队协作与敬业精神，能承受较大工作压力。条件优秀者，经采购人同意可适当放宽。
4）保洁员、绿化员岗位：60岁以内，身体健康，有相关工作经验优先考虑；具有较强的团队意识和高度的工作责任心，能服从安排。条件优秀者，经采购人同意可适当放宽。
三、技术规格：详见招标文件第四章技术规格、参数与要求。
四、交付时间和地点：1、服务期限：东合新苑安置小区为三年，合同一年一签。长沙市芙蓉区唐桂家园安置小区、芙蓉生态新城三号安置小区三期、芙蓉生态新城二号安置小区（东宜新园）F地块3个项目为两年，合同一年一签。
2、服务地点：长沙市芙蓉区唐桂家园安置小区、芙蓉生态新城三号安置小区三期、芙蓉生态新城二号安置小区（东宜新园）F地块、东合新苑安置小区。
五、服务标准：四、考核标准
采购人对中标人不定期或定期进行日常检查和考核。在检查和考核中，发现中标人存在如下问题，将督促其按期整改；整改后仍不符合要求的，采购人有权终止合同，考核标准如下表：
4.1保安服务月度综合考核标准
考核类别 考核内容 不合格项及扣分标准 考核方式 消防安全管理（20分） 按月检查消防设备设施及器材 无检查每次扣10分；每出现1次漏检单项扣1分；当月出现5个漏检单项扣10分；检查弄虚作假或不仔细每发现1项视情节扣1-5分；月度检查发现问题未汇总或未上报的视情节扣1-5分。 乙方资料提供；现场走访检查；岗位现场抽查；应急拉练；模拟考核资料查阅等。 消防监控中心值班人员持证上岗 未实现2个持约定证件上岗，造成甲方安全管理责任或被政府相关部门追责的由乙方承担全部责任。 消防监控中心值班履职 私自拷贝或外传视频画面的可直接解除合同，并赔偿甲方全部损失；接到火警未及时与现场或巡逻保安联动进行现场勘查的每次扣5分，由于未进行现场勘查或未及时勘查造成事故的，其事故损失由乙方全部承担，造成舆论或负面影响的，由乙方负责消除影响，并视情节移交政府行政机关处罚；监控中心值班员对消防联动系统操作不熟练的视情节每次扣1-5分；应急物资、文件资料归档不及时或摆放不标准的每次扣1-2分；手续不齐调阅视频监控的每次扣2分。 消防安全培训与应急队伍及演练管理 保安队伍每月专门消防安全培训低于1次扣5分；无培训教材、无考核的每缺失1项扣5分；无义务消防队组织或组织内人员业务不熟的每项扣2分；每半年组织1次消防演练，每少于1次扣5分。 应急预案管理 无应急预案每发现1次扣5分，消防管理人员、消防监控中心值班员、义务消防队人员不熟悉应急预案的每发现1人扣1分每次。 治安安全管理（20分） 人员编制与持证 当月在岗人员总数低于双方商定的最低在岗数的10%时扣5分，低于最低在岗数的20%时扣10分，低于最低在岗数的30%时解除合同；保安员每出现1个未持保安员证上岗的扣2分，由此造成的一切责任由乙方全部承担。 物资装备保证到位 合同约定自备物资到位率低于95%时扣1分，低于90%时扣5分，影响到营运使用时扣20分，并责令整改如在三日内无法完成整改的，解除合同。 岗位布控与履职 根据甲方要求设置岗位和配置人力，出现空岗、串岗、睡岗每人每次扣5分；未经甲方许可出现停岗或私自不安排岗位履职每人每次扣10分；未认真履行岗位职责参照扣分细则执行。 经营秩序管理（20分） 秩序维护 未按照项目物业服务标准提供服务或服务不标准的每次每人扣1分，由此引起投诉的每次每人扣10分并由乙方负责跟进投诉事件，其产生的一切费用由乙方承担；未有效实行秩序维护的每次扣1分。 牛皮癣广告 辖区内出现牛皮癣广告，在发现三天内未采取有效措施的每次扣5分。 主干道交通疏导与乱停乱放治理 主出入口出现交通堵塞未及时指挥每次扣10分；主干道出现乱停乱放或占道经营未及时管控的每次扣5分；发现乱停乱放未及时制止或消极应付的每人每次扣2分。 接待服务管理（15分） 来人来访、重大活动 未对来访进行查证、登记的每人每次扣2分；未正确履行来访人员、物资放行制度每人每次扣5分，由此引起的投诉或损失由乙方全部承担；未按要求对重大活动进行布岗布控的每次扣5分，由此产生的投诉或负面影响由乙方承担。 外来电话接线客诉与业务咨询 电梯五方对讲、咨询、投诉电话在三响内未接听每次扣2分，接听电话态度不端正或业务不熟引起投诉事件的每次扣5分。 突发事件预防与处置（15分） 隐患排查 未正确履行巡逻工作每人每次扣5分；未按照制定巡逻路线进行巡逻每人每次扣5分；未对巡逻路线可视区域进行排查、走点的的每人每次扣5分；发现隐患不及时处理或上报的每人每次扣10分。 突发事件处置 突发事件发生时不及时上报的扣10分；突发事件发生时不积极组织救援的扣10分；突发事件发生时临阵脱逃的扣20分，由于组织不力或临阵脱逃造成的损失将由乙方承担。 其他关联业务（10分） 规章制度建立 未建立对应岗位规章制度的每岗每次扣5分；未建立应急预案的每份每次扣10分；有规章制度但操作性不强的扣5分。
以上保安服务考核类别满分100分，考核得分为95分（含）以上的，无罚金；考核得分为90-94分（含）之间的，满分以下每分对应罚金为?200元；考核得分为85-89分（含）之间的，满分以下每分对应罚金为?400元；考核得分低于85分的，满分以下每分对应罚金为?600元。
4.2保洁服务月度综合考核评分标准
考核类别 考核内容 服务标准 扣分细则 整改要求 楼内公共区域（35分） 地面 每日全面清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，不间断巡扫，地面清洁。 每处不达标扣2分 30分钟内清扫干净 楼梯扶手、栏杆、窗台 每周擦抹二次，保持基本无灰尘。 每处不达标扣2分 8小时内清理干净 消防栓、指示牌等公共设施 每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。 每处不达标扣2分 8小时内清理干净 天花板、公共灯具 每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。 每处不达标扣2分 8小时内清理干净 门、窗等玻璃 每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。 每处不达标扣2分 3小时内清理干净 天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。 每处不达标扣2分 3小时内清理干净 垃圾收集 按幢设置垃圾收集点，按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。 每处不达标扣2分 30分钟内清理清扫干净 电梯轿厢 每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。 每处不达标扣2分 30分钟内清扫干净 楼外公共区域（35分） 道路地面、绿地、明沟 道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。 每处不达标扣2分 30分钟内清扫干净 公共灯具、宣传栏、小品等 每周擦抹一次，表面无污迹。 不达标扣2分 1小时内清理干净 垃圾厢(房) 有专人管理。生活垃圾封闭存放，垃圾厢(房)每日冲洗二次，垃圾厢(房)及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。 不达标扣5分 1小时内清理干净 果皮箱、垃圾桶 合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。 每处不达标扣2分 30分钟内清扫干净 消毒灭害 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次)，每半年灭鼠一次。 未按要求实施，每次扣10分 8小时内实施 公共区域绿化养护服务标准（30分） 绿化除草 不得出现大面积荒草 不达标1处扣1分 8小时内实施 病虫防治 及时防治，不得出现大面积虫害或死株现象 不达标1处扣5分 8小时内实施 绿化卫生 绿化内无垃圾、无杂物，无压、占走道现象 不达标1处扣1分 1小时内清理干净
以上保洁服务考核类别满分100分，考核得分为95分（含）以上的，无罚金；考核得分为90-94分（含）之间的，满分以下每分对应罚金为?100元；考核得分为85-89分（含）之间的，满分以下每分对应罚金为?200元；考核得分低于85分的，满分以下每分对应罚金为?300元。
六、验收标准：五、验收标准和方法：
1、本项目按照简易程序进行验收。
2、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标单位承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。
七、其他要求：3、结算方法：
3.1 付款人：长沙芙蓉城投物业管理有限公司（单位自行）
3.1 2、付款方式：按月支付，服务费从服务第一个月开始支付直至支付完毕。按月核定服务费用，中标单位当月管理服务费用与当月考核得分相结合，采购人每月组织进行服务质量综合考评。
3.3项目采用费用包干方式。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标公司免费提供服务，采购人不再支付任何费用。
4、中标人须严格按照采购人相关要求进行服务， 拟任项目经理可与其他岗位重复，其他各岗位人员要求一人一岗，不能重复，须提供团队配置人员名单。在合同履行过程中，如遇主管部门对项目提出相关要求，中标单位应及时按要求执行，超出原合同清单范围外的工程量由采购人及中标单位双方另行协商解决。
5、对中标人工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、工伤保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：工作人员涉及用工方面的劳动、劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故等均由中标人负责，与采购人无关。中标人在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担中标人工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。
6、对中标人的其他要求：中标人应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括街道、社区、村委会、派出所、公安局等)的衔接、管理人员的配置、财务制度、内部奖惩措施等；并应制定严格的保密措施，防止泄密事件发生，所有工作须有台账记录，完成采购人交代的其他临时性任务。
★7、投标人应承诺：投标人中标后价格不低于低于长沙市人员工资最低标准。否则采购人有权要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料；投标人拒绝提交说明和证明材料的或报价低于长沙市人员工资标准的，采购人有权拒绝签订合同。（承诺函须加盖投标人公章，并由法定代表人或被授权代表签字，承诺函格式自拟）
8、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
七、其他
1、如遇省市区级人民政府的上级政策调整，采购人有权单方面解除合同，且不承担任何法律和经济责任。
2、引发劳务纠纷连续两次的，采购人有权解除合同，且不承担任何法律责任。
3、投标单位或中标单位在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担投标单位或中标单位工作人员因意外（包括但不限于：在本项目工作中发生的意外以及抵达项目所在地途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。
4、投标单位在投标前，若勘探现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
